‘Phố chết’ giữa lòng đô thị: Vì sao shophouse không sống được?

Phố thương mại triệu USD thành “phố chết”

Shophouse - nhà phố thương mại từng là biểu tượng của sự sầm uất và sinh lời cao, giờ đây dần trở thành “của nợ” giữa lòng đô thị. Ở Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng, Quảng Ninh hay Hà Nam, không khó để bắt gặp những dãy nhà mặt phố khang trang nhưng cửa đóng then cài, cỏ mọc kín lối, bảng “cho thuê”, “bán gấp” treo dài hạn.

Tại Hà Nội, nhiều dự án từng được kỳ vọng trở thành điểm đến kinh doanh sôi động như Him Lam Vạn Phúc (Hà Đông), Geleximco Lê Trọng Tấn (Hoài Đức)… nay chìm trong cảnh vắng vẻ. Có căn rao cho thuê hai năm không người hỏi, phải giảm giá một nửa vẫn không ai thuê.

Một môi giới bất động sản khu vực Hà Đông xác nhận, lượng giao dịch shophouse sụt giảm mạnh suốt hai năm qua: “Có căn mặt tiền 6m, xây 5 tầng, nằm ngay mặt đường lớn, rao 19 tỷ đồng nhưng ròng rã hơn một năm không ai hỏi. Nhà đầu tư bây giờ nhìn thấy shophouse là e ngại.”

Dãy shophouse khu Marina Complex (Đà Nẵng) bỏ trống nhiều năm, cửa kính vỡ, cửa sắt hoen gỉ.

Tình trạng tương tự diễn ra tại các địa phương khác. Ở Đà Nẵng, dãy shophouse khu Marina Complex bỏ trống nhiều năm, cửa kính vỡ, cửa sắt hoen gỉ. Ở Hà Nam, dự án đối diện Bệnh viện Việt Đức cơ sở 2 gần như không có hoạt động buôn bán đáng kể.

“Thấy gần bệnh viện lớn, tôi nghĩ vị trí sẽ đông đúc, dễ khai thác nên dồn tiền mua một căn hơn 10 tỷ đồng. Nhưng ba năm rồi, chẳng có ai thuê, cũng chẳng buôn bán được gì. Giờ tôi chỉ muốn bán cắt lỗ,” anh Nguyễn Văn Tiến, nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nam, than thở.

Theo CBRE, đến quý I/2025, tỷ lệ lấp đầy thực tế của các tuyến shophouse trong khu đô thị mới tại Hà Nội và TP.HCM chỉ đạt 30 - 40%, trong khi các trung tâm thương mại đạt trên 90%. Báo cáo từ Savills cũng ghi nhận giá sơ cấp shophouse tại Hà Nội hiện trung bình khoảng 278 triệu đồng/m² – mức giá tiếp tục tăng trong 5 năm qua, nhưng không phản ánh hiệu quả khai thác.

Nguyên nhân hàng đầu khiến shophouse mất giá trị thực là lợi suất cho thuê quá thấp - chỉ đạt 1 - 2%/năm, kém xa lãi suất ngân hàng. Với mức đầu tư 15 - 20 tỷ đồng, nhiều nhà đầu tư chỉ thu được 20 - 30 triệu đồng/tháng, không đủ bù chi phí tài chính, chưa kể bảo trì, thuế và rủi ro để trống.

Nhiều chủ sở hữu yêu cầu cho thuê toàn bộ căn (4 - 5 tầng), trong khi phần lớn khách thuê chỉ cần tầng 1. Sự thiếu linh hoạt trong chia nhỏ diện tích khiến giá thuê bị đẩy lên cao, khó tiếp cận với tiểu thương hoặc doanh nghiệp nhỏ.

Trong khi đó, các trung tâm thương mại hiện đại với mặt bằng linh hoạt, lưu lượng khách ổn định, chính sách thuê bài bản lại trở nên hấp dẫn hơn. Theo Savills, tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại lớn ở TP. HCM luôn vượt 94%.

Nhiều shophouse được xây dựng ở nơi chưa có mật độ dân cư, cách xa khu hành chính, không nằm trên trục giao thông chính hoặc gần điểm đến du lịch. Tình trạng “xây trước - bán trước” khiến sản phẩm ra đời khi chưa có dòng người, dẫn đến thất bại trong vận hành thương mại.

Trong cuộc trao đổi với VietnamFinance, ông Lê Đình Chung - CEO SGO Homes nhận định: “Không có dòng người thì không thể kinh doanh, mà không thể kinh doanh thì cũng không thể kỳ vọng sinh lời”.

Ngoài ra, nhiều sản phẩm thiếu giấy phép kinh doanh, chưa đảm bảo tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy, hoặc chỉ có quyền sở hữu 50 năm (với căn chân đế chung cư). Điều này khiến nhà đầu tư e ngại, nhất là khi đi kèm chi phí cải tạo cao và thủ tục phức tạp.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, điểm mấu chốt nằm ở tư duy phát triển. Nhiều dự án xây shophouse không nhằm mục tiêu vận hành kinh doanh, mà chỉ để “đẻ hàng bán cho nhà đầu tư thứ cấp”.

“Chủ đầu tư xây dựng phố thương mại mà không cần dòng tiền vận hành, còn nhà đầu tư thì mua kỳ vọng lướt sóng. Khi cả hai đều không dựa trên nhu cầu thực, phố thương mại trở thành một ảo ảnh,” ông Đính nói.

Thêm vào đó, hành vi tiêu dùng thay đổi nhanh chóng cũng khiến mô hình shophouse bị tụt lại. Khách hàng ngày càng chuyển sang thương mại điện tử, dịch vụ số thay vì mua sắm trực tiếp tại các dãy nhà phố riêng lẻ.

Giá vẫn tăng, nhưng không phản ánh giá trị thực

Một nghịch lý của thị trường là giá shophouse vẫn tăng đều bất chấp tỷ lệ bỏ trống cao. Theo dữ liệu quý I/2025, giá sơ cấp tại Hà Nội đã lên đến 278 triệu đồng/m², tăng 11 - 16%/năm trong 5 năm. Giá thứ cấp tăng 9%/quý, có nơi tăng gấp ba lần trong một năm.

Tuy nhiên, sự tăng giá này chủ yếu đến từ kỳ vọng đầu cơ và tâm lý “giữ đất”, thay vì hiệu quả khai thác. “Giá thì tăng, nhưng không có người thuê, không tạo ra dòng tiền - đó là dấu hiệu bất ổn nghiêm trọng,” ông Đính cảnh báo.

Dãy shophouse HJC Liêm Tuyền nằm cạnh Bệnh viện Việt Đức cơ sở 2 tại Hà Nam cũng chung số phận bỏ hoang , không bóng người nhiều năm nay.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2025, lượng tìm kiếm shophouse giảm 45% so với cùng kỳ, cho thấy sự thận trọng đang lan rộng trong giới đầu tư cá nhân.

Để đưa shophouse thoát khỏi trạng thái “chết lâm sàng”, các chuyên gia nhận định cần có giải pháp tổng thể từ quy hoạch, thiết kế, pháp lý đến vận hành và tư duy đầu tư.

Shophouse chỉ nên phát triển tại các khu vực đã có dân cư ổn định, nằm trên trục giao thông chính, gần trung tâm hành chính hoặc điểm đến du lịch. Việc phát triển tại các khu đô thị mới, đường nội bộ vắng người là rủi ro cao, cần cân nhắc kỹ lưỡng.

Thiết kế đóng vai trò then chốt. Các dự án cần có mặt tiền rộng tối thiểu 5m, cho phép chia nhỏ từng tầng, bố trí lối đi riêng biệt cho khách và chủ nhà. Hạ tầng kỹ thuật như hệ thống hút mùi, thông gió, thoát hiểm… cần được đầu tư bài bản, đặc biệt với nhóm ngành F&B hoặc bán lẻ.

Về pháp lý, các cơ quan chức năng cần siết chặt yêu cầu minh bạch hồ sơ pháp lý, quyền sử dụng đất và tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy. Việc cấp sổ hồng đúng hạn cần trở thành cam kết ràng buộc giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Nhà đầu tư cá nhân nên thay đổi tư duy từ đầu cơ ngắn hạn sang khai thác dài hạn. Khảo sát kỹ mật độ dân cư, nhu cầu tiêu dùng và khả năng cho thuê thực tế trước khi xuống tiền là bước cần thiết để tránh rủi ro.

Ban quản lý khu đô thị cũng cần đóng vai trò như đơn vị vận hành chuyên nghiệp, định hướng ngành nghề phù hợp, quản lý biển hiệu, quảng cáo, an ninh, vệ sinh… nhằm tạo dòng người và giá trị sử dụng thực tế.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư cần có chính sách hỗ trợ ban đầu như miễn/giảm chi phí thuê, cho phép chia nhỏ diện tích, định giá thuê phù hợp với khả năng chi trả của tiểu thương. Những biện pháp linh hoạt này giúp tăng tỷ lệ lấp đầy, kích hoạt hoạt động thương mại, thay vì để nhà đầu tư “ôm hàng” chờ tăng giá.